Optimale Strategien beim Investieren in Immobilien

Alexander Goldwein spricht in seinem Buch* von optimalen Strategien für Renditeimmobilien. Dieser Bereich ist wichtig, damit du auch weißt, wie Immobilien funktionieren und worauf du beim Investieren in Immobilien achten sollst. Ich habe die meiner Ansicht nach 5 wichtigsten Kriterien zusammengefasst:

• Mietrenditen mit Steigerungspotential: Bei einem Immobilienkauf sind im Idealfall sehr teure und für den Mieter weniger sichtbare Maßnahmen wie z.B. Dachsanierungen, Sanierung der Elektrik etc. bereits erfolgt und es bleiben nur noch Maßnahmen übrig, die keiner großen Investition bedürfen, aber optisch einen großen Effekt haben. Also Maßnahmen mit überschaubarem Aufwand und Kosten. Das kann beispielsweise sein: Badsanierung, Wände streichen oder einen neuen Boden zu verlegen. Derartige Aufwertungen können auch eine Mieterhöhung rechtfertigen und damit den laufenden Ertrag der Immobilie sofort erhöhen.
• Hohe Eigenkapitalrendite: Für eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite ist eine Fremdfinanzierung Pflicht (vorausgesetzt die Immobilie bringt mehr Ertrag, als der Kredit kostet). Bei einem Darlehen gibt es einen Tilgungs- und Zinsanteil. Die Tilgung des Darlehens stellt jedoch anders als die Zinszahlung kein verlorenes Geld dar, sondern eine Reduzierung des Darlehens und somit einen Nettovermögenszuwachs (Reduzierung des Fremdkapitals, Erhöhung des Eigenkapitals).
• Inflationsschutz: Ein hoher Fremdkapitalanteil ist nicht nur für die Eigenkapitalrendite wichtig, sondern bringt noch einen Vorteil in Bezug auf die Inflation mit sich. Inflation verwässert das Fremdkapital. Die Darlehensschuld reduziert sich durch den Wertverfall des Geldes zwar nicht betragsmäßig, aber wertmäßig. In Immobilien investieren macht also auch aufgrund von diesem Aspekt Sinn.
• Günstiger Kaufpreis: Der Einkaufspreis einer Immobilie ist entscheidend für die erzielbare Rendite und einen möglichen Veräußerungsgewinn. Die angegebenen Kaufpreise des Verkäufers sind in der Regel mindestens 10% über der tatsächlichen Preisvorstellung. Man kann also bei Inseraten in der Regel mit einem Abschlag kalkulieren.
• Art der Beteiligung: Besser ist es, man tätigt Investitionen in Immobilien selbst anstatt mit anderen gemeinsam. So hat man stets die volle Entscheidungsfreiheit und man vermeidet Komplikationen in der Abstimmung.

Der für mich wichtigste Punkt war hier sicherlich, der Hebel bei der Eigenkapitalrendite, sprich was du auf dein eingesetztes Kapital verdienst. Möchtest du zum Beispiel Aktien kaufen, wird dir die Bank dafür kaum einen Kredit geben, sprich mit 1.000 Euro, kannst du auch nur Aktien für 1.000 Euro kaufen. Das heißt jetzt jetzt nicht das Aktien per se schlecht sind, aber es ist nun mal ein Unterscheidungskriterium zu Immobilien.

Auf der anderen Seite kannst du aber beispielsweise mit 1.000 Euro Immobilien für 5.000 Euro kaufen, da dir die Bank je nach deiner Bonität mehr oder weniger Geld leihen wird. Immobilien stellen im Vergleich zu Aktien eine recht stabile Form der Anlage dar, da die Miete jeden Monat bezahlt werden muss und der Immobilienmarkt im Vergleich zum Aktienmarkt generell weniger volatil ist. Du verdienst also die Mieterträge auf eine Immobilie um 5.000 Euro, hast aber nur 1.000 Euro eingesetzt. Das ist der sogenannte Leverage-Effekt beim Investieren in Immobilien.

Kriterien für das passende Objekt

Es gibt grundsätzlich viele Kriterien, um die richtige Immobilie zu finden. Dies fängt an bei der Makrolage (auf welche Stadt bzw. welchen Stadtteil fokussiere ich mich) und reicht bis zur Mikrolage (Lärm, lokale Infrastruktur etc.). Nachstehend findest du die für mich 3 wichtigsten Aspekte, wenn du in Immobilien investieren magst:

• Es muss sich rechnen: Grundsätzlich muss die Rendite passen (Nettomieteinnahmen / Kaufpreis) und es muss ein Potential zur Wertsteigerung gegeben sein.
• Neubau vs. gebrauchte Wohnung: Im Neubausegment in guten Lagen von Metropolregionen findet man kaum Objekte mit hohen Mietrenditen. Daher sind gebrauchte Bestandsimmobilien in guten bis mittleren Lagen sicherlich interessanter. Das kann zum Beispiel eine mittelgroße Stadt oder der Speckgürtel einer großen Stadt sein.
• Faktoren bei der Mikrolage: Dinge die oftmals vergessen werden aber genauso wichtig sind, sind eine windgeschützte Lage, die Lichtverhältnisse, geologische Aspekte (Bodenbeschaffenheit), der Lärmpegel (Flughafen, Verkehr etc.), die Geruchsbelästigung (Industrie), die Grundwasserverhältnisse und ob es sich beispielsweise um ein Problemviertel einer Großstadt handelt (eher vermeiden).

Wie und Wo finde ich eine passende Immobilie?

• Internetportale: Im Prinzip reicht es, wenn man sich auf die größten Portale wie Immobilienscout24 (sowohl in Österreich als auch Deutschland) konzentriert. Als Verkäufer ist man in der Regel so schlau, sein Angebot zumindest auf einer der größten Plattformen zu inserieren. Es macht als Käufer auch Sinn, ein Suchprofil auf dieser Plattform anzulegen, sodass man automatisch über neue Objekte informiert wird und dadurch einen gewissen zeitlichen Vorteil gegenüber anderen bekommt.
• Immobilienmakler: Mach den Makler zu deinem besten Freund. Off-Market Deals (die nicht über ein Portal inseriert sind) bekommt man oft nur durch gute Kontakt zu Immobilienmaklern.
  Auch wichtig zu wissen: Der Makler hat immer Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn der Vertrag durch seinen Nachweis oder durch seine Vermittlung zustande kommt. Makler drängen oft darauf, den Provisionsanspruch im notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Dies sollte man aber nicht tun, da dies die Notargebühren erhöht.

Wohnung kaufen und vermieten: strategische Partner

Strategische Partner sind wichtig, wenn du in Immobilien investieren möchtest. Im Buch Geld verdienen mit Wohnimmobilien* wird das mit einem guten Beispiel von Alexander Goldwein verdeutlicht:

Es ist wie Schach spielen. Jeder Figur am Brett kann etwas, das andere nicht können und jede Figur ist am wertvollsten, wenn sie zur richtigen Zeit auf dem richtigen Feld steht und den richtigen Zug macht.

Ich selbst bin also auch beim Investieren in Immobilien der „Schachspieler“, der die Figuren (die Partner) bewegt und den großen Plan im Kopf haben muss. Die Grundaussage ist also: ja, man braucht strategische Partner. Die für mich persönlich 5 Wichtigsten stelle ich dir nun vor:

• Der Immobilienmakler: Bringt Angebote ein und verhandelt den Kaufpreis. Ein Maklervertrag sollte immer schriftlich geschlossen werden. Wenn ich den Erstkontakt zum Verkäufer über den Makler bekommen habe und den Kauf abschließe, muss ich dem Makler eine Provision zahlen. Wenn mir das Objekt also aus anderen Quellen zuvor schon bekannt war, sollte man das dem Makler beim Erstkontakt immer mitteilen und auch schriftlich dokumentieren. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Makler auf die Provision besteht und diese von mir verlangt.
• Die Bank: Ohne Bank macht in Immobilien investieren zur Geldanlage nur halb so viel Sinn (Leverage-Effekt). Bei einer Bankfinanzierung prüft die Bank das damit verbundene Risiko, da sie genau wissen muss, ob eine Immobilie die nötigen Erträge abwirft, damit ich die laufende Kosten begleichen kann. Außerdem ist die Höhe des Kaufpreises relevant, da die Bank wissen möchte, wie werthaltig die Immobilie ist. Der Prüfprozess der Bank ist also auch in meinem Interesse und hat daher einen echten Wert für mich, da dabei das Risikos der geplanten Investition von jemanden Dritten geprüft wird.
• Der Bausachverständige: Ein Bausachverständiger ist sinnvoll bei größeren Investitionen in Immobilien, weil er die Bausubstanz genau prüfen kann.
• Die Hausverwaltung: erledigt administrative Aufgaben wie die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für die Mieter. Die Kosten der Hausverwaltung können nicht auf die Mieter umgelegt werden, allerdings kann man die Kosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
• Generalunternehmer: Wenn man einen Bau in Eigenregie plant, kann ein Generalunternehmer Sinn machen. Dieser kostet zwar etwas, aber er trägt auch das Risiko der Planung und Koordinierung der Bauleistungen.

In Immobilien investieren mit wenig Geld: die Bankfinanzierung

• Den Darlehensvertrag sollte man erst unterschreiben, wenn man auch den notariellen Immobilienkaufvertrag unterschrieben hat. Sonst besteht die Gefahr einer Nichtabnahmeentschädigung für das Darlehen beim Scheitern des Deals.
• Der Kreditvertrag sollte vertragliche Sondertilgungsrechte beinhalten, sodass man das Darlehen eventuell schneller zurückführen kann, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Eine Sondertilgung wirkt sich sofort zinsmindernd aus, da die Bemessungsgrundlage für die Zinsen reduziert wird.
• Formel zur Berechnung des max. Darlehensbetrags: Max. Darlehensbetrag = Max. Kapitaldienst p.a. / (Zins + Tilgung)
• Laufende Tilgung: Wenn man vom Kredit kaum was tilgt, steigt das Risiko eines erhöhten Anschlusszinssatzes nach Auslaufen der Festzinsperiode aufgrund einer hohen Restvaluta des Darlehens.
• Die Länge der Zinsfestschreibung richtet sich in erster Linie nach strategischen Zielen mit der Immobilie. Möchte man diese nach 3 Jahren wieder verkaufen, sollte man nicht unbedingt eine Zinsfestschreibung für 10 Jahre vereinbaren.
• Ein variables Darlehen kann jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Ein variabler Zinssatz bietet sich daher besonders in einer Hochzinsphase an, wenn absehbar ist, dass die Zinsen kurz- bis mittelfristig sinken werden und man dann günstiger refinanzieren kann.

Rechtliche Themen beim Investieren in Immobilien

• Grundbuchauszug: anfordern, sollte nicht älter als 1 Jahr alt sein.
• Baulasten: Baulastenverzeichnis beim Bauamt einsehen betreffend wertmindernder Belastungen des Grundstückes.
• Baugenehmigung: Alle Baumaßnahmen müssen normal von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Genehmigungsfrei sind Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eines Gebäudes. Eine Ausnahme davon gilt für Denkmalschutzimmobilien, wo alles genehmigt werden muss. Bei geplantem Umbau sollte man davor den Bebauungsplan einsehen.
• Eigentumswohnungen: Rechtlich gesehen handelt es sich hier um Gemeinschafseigentum an einem Hausgrundstück zu einem bestimmten Bruchteil in Kombination mit Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes. Die Details der Aufteilung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum findet man in der Teilungserklärung.
  • Gemeinschaftseigentum (gehört allen Miteigentümern): Außenwände, Fassade, Dach, Treppenhaus, Gemeinschaftsflächen, Gemeinschaftsräume (Waschraum etc.). Zuständigkeit hierfür liegt bei der Eigentümergemeinschaft.
  • Sondereigentum: die einzeln abgetrennten Eigentumswohnungen mit Ausnahme von Außenwänden, tragenden Wänden und Fenstern.
  • Gemeinschaftsordnung: Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft (z.B. Art der erlaubten Nutzung der Eigentumswohnung wie privat oder gewerblich).
• Verkäufe von Bestandsimmobilien erfolgen in der Regel ohne Gewährleistungsansprüche, daher sollte man sich immer ein gutes Bild vom baulichen Zustand machen.

Steuerrechtliche Aspekte bei Immobilieninvestments

• Die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Gerichtskosten) erhöhen die Anschaffungskosten und somit die Abschreibungsgrundlage. Bei neu errichteten Gebäuden stellen die Herstellungskosten die Abschreibungsbasis dar (mit Ausnahme der öffentlich-rechtlich erhobenen Erschließungskosten für das Grundstück).
• Anschaffungsnaher Aufwand: in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes dürfen die Instandhaltungskosten maximal 15% der Anschaffungskosten betragen. Wenn Kosten höher sind, muss ich diese Kosten mit dem Gebäude mit abschreiben, und darf sie nicht sofort im ersten Jahr steuerlich geltend machen.
• Die Instandhaltungsrücklage fällt nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer und ist daher vom Kaufpreis abzuziehen.
• Wenn bewegliche Gegenstände (Möbel etc.) mitverkauft werden, sollte dies auch im Kaufvertrag dokumentiert werden, da dadurch Grunderwerbssteuer gespart werden kann.

Wohnung vermieten: Wie wähle ich den richtigen Mieter aus?

Für eine erfolgreiche Vermietung ohne Leerstand ist ein gutes Händchen bei der Mieterauswahl essentiell. Hier sollte man sich nicht nur rein auf das Bauchgefühl verlassen, sondern auch diverse Fakten von Mietinteressenten prüfen: man sollte immer Einkommensnachweise und eine SCHUFA-Selbstauskunft einholen. Auch kann man beim vorherigen Vermieter Auskunft über das vorherige Mietverhältnis einholen (Länge des Mietverhältnisses, Mietrückstände, Gründe der Beendigung etc.).

Meine 3 Key Takeaways vom Buch „Geld verdienen mit Wohnimmobilien“

• Leverage-Effekt (gehebelte Eigenkapitalrendite): Immobilieninvestments machen für mich nur mit Fremdkapital Sinn. Selbst wenn ich die ganze Immobilie zu 100% mit Eigenkapital finanzieren könnte, würde ich mich für eine teilweise Fremdfinanzierung entscheiden. Der Fremdkapitalanteil hängt daher stark von der eigenen Strategie ab. Möchte man möglichst schnell Vermögen aufbauen, macht es Sinn mehr Fremdkapital einsetzen. Möchte man hingegen einen höheren laufenden Cashflow erwirtschaften, sollte man den Fremdkapitalanteil eher geringer halten. In jedem Fall macht es jedoch Sinn, eine Bank als strategischen Partner bei einem Immobilienkauf einzusetzen.
• Ein Objekt muss sich rechnen: Wie viele Investitionen mit positivem laufendem Cashflow kannst du tätigen? Theoretisch unendlich viele. Mache daher nur Investments mit positivem laufenden Cashflow, ohne dass du laufend Geld zuschießen musst. Im Idealfall decken die Mieteinnahmen die nicht umlegbaren Betriebskosten und auch die Kreditrate (Tilgung + Zinsen) ab.
• Kaufe niemals zu teuer ein: Der Einkaufspreis ist etwas, das man nicht mehr ändern kann. Egal ob du ein Auto kaufst, Aktien oder sonst was. Kaufen sollte man dann, wenn etwas günstig ist, denn dann ist auch wahrscheinlicher, dass die Wohnung im Wert steigt und eventuell einmal teurer weiterkauft werden kann.

Auch wenn ich davor bereits einiges zum Thema Investieren in Immobilien gewusst habe, konnte ich vom Buch Geld verdienen mit Wohnimmobilien* doch nochmal vieles mitnehmen. Außerdem habe ich mit dem Buch ein strukturiertes Nachschlagwerk, in dem ich jederzeit bei Bedarf nachschlagen kann. Falls auch du in Immobilien investieren möchtest, kann ich das Buch für Anfänger zum Einstieg also nur weiterempfehlen.

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